PUNCT DE VEDERE AL ASOCIATIEI NATIONALE A EVALUATORILOR AUTORIZATI DIN ROMANIA PRIVIND STUDIILE DE PIATA REALIZATE DE CATRE CAMERELE NOTARILOR PUBLICI
In noul Cod fiscal aprobat prin Legea nr. 227/2015, apare notiunea de Studiu de piata realizat de catre camerele notarilor publici.
Astfel, Codul fiscal dispune ca, in cazul in care valoarea tranzactiilor se situeaza sub valoarea minima din studiu de piata, notarul public notifica organelor fiscale respectiva tranzactie.
Aceasta utilizare a studiului de piata este unica in prevederile Codului fiscal si nu se poate extinde la nicio alta necesitate.
Studiul de piata utilizat de catre camerele notarilor publici nu estimeaza valoarea individuala a proprietatii, ci o valoare pe diverse zone arbitrar stabilite. Aceste studii nu pot fi reper pentru comparatii in cazul proprietatilor individuale in vederea stabilirii valorii de piata. Valoarea de piata se poate stabili numai printr-o activitate de evaluare, realizata conform prevederilor Ordonantei Guvernului nr. 24/2011 privind unele masuri privind evaluarea bunurilor, aprobata cu modificari prin Legea nr. 99/2013.
Potrivit dispozitiilor art. 2 alin. (2) din acest act normativ, prin evaluare se intelege activitatea de estimare a valorii, materializata intr-un inscris, denumit raport de evaluare, realizata in conformitate cu standardele specifice acestei activitati si cu respectarea deontologiei profesionale de catre un evaluator autorizat. Aceasta activitate atrage dupa sine si raspunderea prevazuta de legea citata anterior.
Potrivit dispozitiilor art. 5 alin. (1) litera c) din acelasi act normativ in atributiile Asociatiei Nationale a Evaluatorilor Autorizati din Romania a fost stabilita prerogativa adoptarii standardelor de evaluare obligatorii pentru desfasurarea activitatii de evaluare in tara noastra.
In cadrul Standardelor de evaluare sunt prezentate instrumentele necesare si suficiente pentru realizarea unei evaluari corecte care sa stea la baza determinarii valorii de piata pentru diverse scopuri, de exemplu pentru constituirea de garantii pentru acordarea de credite, sau instrumente pentru stabilirea valorii de impozitare pentru bunul respectiv etc. , pentru a reflecta unicitatea fiecarui bun.
Valorile orientative ale proprietatilor imobiliare din studiile de piata realizate la solicitarea camerelor notarilor publici constituie un instrument util pentru impozitarea tranzactiilor. Acestea nu reprezinta rezultatul unei evaluari, astfel cum este aceasta activitate reglementata prin OG nr. 24/2011 si utilizarea lor nu poate fi extinsa la alte scopuri. Fiecare proprietate este unica, are caracteristici unice reflectate in valoarea estimata conform Standardelor de evaluare.
Un exemplu in acest sens este cazul a doua terenuri invecinate, care au aproximativ aceeasi suprafata, dar unul are un front stradal mic si altul un front stradal mare. Aceasta diferentiere determina un regim total diferit de construire, care influenteaza radical valoarea de piata a terenului.
In concluzie, studiile de piata utilizate de catre camerele notarilor publici nu pot fi avute in vedere pentru compararea si/sau critica rezultatelor consemnate in rapoartele de evaluare realizate in conformitate cu standardele de evaluare in vigoare.
ANEVAR