Domnului Gheorghe Vasile Ramnicu Valcea
ASOCIATIA NATIONALA A EVALUATORILOR AUTORIZATI DIN ROMANIA
Referitor la solicitarea dumneavoastra, va informam urmatoarele: Cadrul legal al stabilirii valorii impozabile a cladirilor este constituit din Codul fiscal (Titlul IX – Impozite si taxe locale), Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 227/2015 privind Codul fiscal aprobate prin Hotararea Guvernului nr. 1/2016 si Ghidul de evaluare GEV 500 – Determinarea valorii impozabile a cladirilor, adoptat de ANEVAR in temeiul art. 5 alin. (1) lit. c) din Ordonanta Guvernului nr. 24/2011 privind unele masuri in domeniul evaluarii bunurilor, aprobata prin Legea nr. 99/2013.
Astfel, din art. 44 din Normele metodologice de aplicare a Codului Fiscal rezulta ca, in cazul unei cladiri cu destinatie mixta, aflata in proprietatea persoanelor fizice, la adresa careia este inregistrat un domiciliu fiscal, la care se desfasoara o activitate economica, cand suprafetele folosite in scop rezidential si cele folosite in scop nerezidential, impozitul se calculeaza prin insumarea impozitului aferent suprafetei folosite in scop nerezidential rezulta din documentatia cadastrala, calculat potrivit art. 457 din Codul fiscal, cu impozitul aferent suprafetei folosite in scop nerezidential, calculat potrivit art. 458 din Codul fiscal.
Conform principiului de baza privind impozitarea cladirilor si anume, estimarea valorii impozabile in functie de tipul (destinatia) cladirii, si in cazul persoanelor juridice care detin cladiri cu destinatie/utilizare mixta, ale caror suprafete cu utilizare rezidentiala, respectiv nerezidentiala rezulta din documentatia cadastrala in mod distinct, se procedeaza in acelasi mod ca in cazul persoanelor fizice, dupa cum urmeaza: valoarea impozabila a suprafetei cu utilizare rezidentiala se determina prin aplicarea Anexei 3 Ia GEV 500 (adica in conformitate cu 457 din Codul fiscal); valoarea impozabila a suprafetei cu utilizare nerezidentiala se estimeaza prin aplicarea prevederilor GEV 500 si ale Anexei 2 la GEV 500 (adica in conformitate cu prevederea art. 458 a) din Codul fiscal.
Abordarea evaluarii in scopul impozitarii, in cazul contribuabililor persoane juridice, depinde de modul de declarare a suprafetelor. Astfel, exista doua posibilitati: o suprafata cu destinatie nerezidentiala NU este evidentiata distinct in documentatia cadastrala (fara releveu separat) – in acest caz se procedeaza astfel:
– se determina valoarea impozabila a suprafetei cu utilizare rezidentiala, (suprafata preluata din declaratia contribuabilului), conform Anexa 3 la GEV 500;
– se estimeaza valoarea impozabila pentru intreaga suprafata a cladirii in ipoteza utilizarii nerezidentiale, conform GEV 500 si ASOCIATIA NATIONALA A EVALUATORILOR AUTORIZATI DIN ROMANIA Anexa 2 la GEV 500. UAT aplica apoi la aceasta valoare totala cota aferenta suprafetei cu utilizare nerezidentiala declarata de catre contribuabil. o Suprafata cu destinatie nerezidentiala este evidentiata distinct in documentatia cadastrala (cu releveu separat) – in acest caz se procedeaza astfel:
– se determina valoarea impozabila a suprafetei cu utilizare rezidentiala, (suprafata preluata din declaratia contribuabilului), conform Anexa 3 la GEV 500;
– se estimeaza valoarea impozabila doar a suprafetei cu utilizare nerezidentiala, conform GEV 500 si Anexa 2 la GEV 500. in cazul evaluarii cladirilor detinute de contribuabili persoane fizice, evaluatorul nu va determina valoarea suprafetei cu utilizare rezidentiala, acest demers revenind in sarcina UAT.
Prin urmare, valoarea impozabila a cladirii cu utilizare mixta in acest caz reprezinta suma celor doua valori determinate prin metodologiile specificate anterior. Aceasta valoare este prezentata in Sinteza raportului de evaluare (Anexa 4 la GEV 500), in cadrul Raportului de evaluare si in Recipisa BIF. Atat in Sinteza raportului de evaluare, cat si in Recipisa BIF este specificat daca pentru acel imobil a fost prezentat cadastru cu evidentierea distincta a suprafetelor, astfel:
a. Daca in Sinteza raportului de evaluare, la sectiunea „Rezultatele evaluarii”, este completat „NU” in coloana „Sursa suprafata” – inseamna ca suprafata cu utilizare nerezidentiala nu reiese distinct din cadastru (nu are releveu distinct), atunci valoarea impozabila din coloana „N” se refera la toata suprafata cladirii, in ipoteza utilizarii nerezidentiale.
b. Daca in Sinteza raportului de evaluare, la sectiunea „Rezultatele evaluarii”, este completat „DA” in coloana „Sursa suprafata” – inseamna ca suprafata cu utilizare nerezidentiala reiese distinct din cadastru (are releveu distinct), atunci valoarea impozabila din coloana „N” se refera doar la suprafata cu utilizare nerezidentiala. c. Valoarea impozabila declarata in coloana „R” nu este afectata de disponibilitatea cadastrului. Aceasta este determinata pe baza suprafetei declarate de catre contribuabil cu utilizare rezidentiala.
Ca urmare a numeroaselor spete semnalate la Anevar, in perioada de realizare a evaluarilor cladirilor pentru impozitare, va propunem urmatoarele:
1. In capitolul Ipoteze si ipoteze speciale al raportului de evaluare, trebuie sa mentionati faptul ca ati fost nevoit sa faceti o deviere de la Standardele de evaluare ANEVAR 2015 (permisa prin respectarea concordantei cu SEV 101, para. 2, lit (k)) si sa precizati explicit care au fost cauzele care v-au determinat sa faceti aceasta deviere.
2. Dupa efectuarea mentiunilor prevazute la pct. 1, pentru ca autoritatea fiscala sa aiba specificata si valoarea impozabila aferenta doar suprafetei cu utilizare Nerezidentiala, in Anexa nr. 4, sub tabelul cu Rezultatele evaluarii, puteti defalca valorea impozabila a cladirii (asa cum este ea mentionata mai sus in tabel, precum si raportata in BIF – estimata in ipoteza in care toata suprafata are utilizare Nerezidentiala) prin aplicarea pro-ratei conform declaratiei contribuabilului.
- Cu privire la Recipisa BIF, aceasta este generata automat de catre aplicatia BIF si nu poate fi modificata; reamintim ca, punctul 39, alin. (3) din Titlul IX al Normelor metodologice de aplicare a Legii nr.227/2015 privind Codul fiscal, aprobate prin Hotararea Guvernului nr.1/2016, cu modificarile ulterioare nu mai este obligatorie depunerea recipisei la administratiile locale.
- in aplicatia BIF (si, asa cum a fost mentionat la punctul 1, si in Anexa nr. 4, in tabelul Rezultatele evaluarii) se inregistreaza valoarea impozabila asa cum o estimati conform GEV 500 – in ipoteza utilizarii Nerezidentiale, pentru intreaga suprafata a cladirii.
Va stam la dispozitie pentru orice alte informatii.